Банк России сохранил ключевую ставку на уровне 21% годовых. Такое решение было принято на заседании Совета директоров ЦБ 20 декабря. Регулятор оценит целесообразность повышения ключевой ставки на ближайшем заседании с учётом динамики кредитования и уровня инфляции.
Это решение стало неожиданным для участников рынка. Большинство экспертов ожидали, что ЦБ в декабре в очередной раз повысит ключевую ставку. Согласно базовому сценарию регулятора, в 2025 году средний размер ключевой ставки составит 17–20%. В Сбере не ожидают снижения показателя ранее второй половины 2025 года.
«Пик кризиса пройден»
По мнению гендиректора компании «Этажи» Ильдара Хусаинова, решение ЦБ не повышать ключевую ставку является позитивным моментом.
«В ставках по рыночной ипотеке, которые сейчас составляют более 29,5%, на мой взгляд, был заложен некий рост. Поэтому будем надеяться, что чуть-чуть, но банки снизят ставки. Может, и не сразу, конечно. Судя по всему, пик кризиса пройден. Возможно, ЦБ обладает какими-то положительными инсайтами о серьёзных хороших изменениях в I квартале 2025 года, о которых все остальные могут только догадываться», — заключил Ильдар Хусаинов.
Но не всё так однозначно
Руководитель Циан.Аналитики Алексей Попов допустил дальнейшее увеличение ключевой ставки на ближайших заседаниях совета директоров Банка России.
«Пока продолжает расти инфляция, ЦБ намерен сохранять жёсткую денежно-кредитную политику», — заявил он.
Спикер пояснил, что заградительным для большей части заёмщиков является уровень ставок по ипотеке в 14–15%.
«После его преодоления следующие решения регулятора оказывают заметное влияние на отрасль уже не через спрос на ипотеку, а посредством удорожания проектного финансирования. Обслуживание кредитов для компаний становится дороже, а поступлений на эскроу-счета из-за падения спроса — меньше», — пояснил специалист.
Алексей Попов отметил, что квартиры покупают и при нынешней ключевой ставке — с помощью рассрочек и оставшихся льготных программам.
«Роста цен мы не ожидаем ни на вторичке, ни на первичке, так как покупателей и при их нынешних уровнях не так много», — продолжил руководитель Циан.Аналитики.
Ключевая ставка 25% по-прежнему возможна
Управляющий директор компании «Метриум» Руслан Сырцов не исключил, что в 2025 году ключевая ставка увеличится на 4 п. п., до 25%, и это станет её максимальным значением.
«Затем показатель выйдет на плато протяжённостью несколько месяцев, после чего начнёт медленно снижаться. Столь экстремальное значение ключевой ставки, разумеется, негативно скажется на покупательской активности. Средняя ставка по рыночной ипотеке достигнет 30% или даже превысит это значение. В результате спрос на стандартные жилищные кредиты упадёт до околонулевых значений», — спрогнозировал специалист.
Также он напомнил, что с января 2025 года в рамках нового ипотечного стандарта недоступными станут субсидированные займы от застройщиков, траншевая и аккредитивная ипотека.
«То есть единственными доступными механизмами продаж на первичном рынке на некоторое время окажутся семейная ипотека и рассрочки, на вторичном — альтернативные сделки. Вместе с тем нельзя исключать, что ЦБ в этом цикле перестанет поднимать ключевую ставку. Это выбивается из текущего курса регулятора. Однако подобное решение может быть принято под давлением президента, который, выступая гарантом интересов граждан и бизнеса, счёл монетарную политику Банка России чрезмерно жёсткой», — продолжил Руслан Сырцов.
По его мнению, сохранение ключевой ставки на уровне 21% по итогам 2024 года выглядит компромиссом со стороны ЦБ, связанным с результатами состоявшейся 19 декабря прямой линией главы государства.
«Вместе с тем резкого снижения показателя ждать в любом случае не стоит, ведь это нивелировало бы эффект от проводимой уже полтора года политики. И так или иначе в начале 2025 года можно ожидать сокращения спроса на жилую недвижимость, который начнёт восстанавливаться лишь по мере сокращения ключевой ставки», — резюмировал Руслан Сырцов.
На аренду решение Банка России не влияет
На рынке съёмного жилья решение ЦБ не сказалось бы даже в случае увеличения ключевой ставки на 2 п. п., считает заместитель директора управления аренды квартир компании «Инком-Недвижимость» Оксана Полякова.
«В сегменте аренды сейчас сезонное охлаждение спроса, которое продлится как минимум до середины января. Предложение в ноябре–декабре уже увеличилось на 35% — преимущественно за счёт условно-инвестиционных квартир, приобретённых на пике спроса в 2023 году. Мы рассчитываем на его дальнейшее пополнение. Но пока проблема дефицита объектов не решена», — заметила она.
По мнению Оксаны Поляковой, поскольку доступность ипотечных кредитов остаётся на низком уровне, можно предположить, что многие наниматели, которые ранее планировали покупку собственной квартиры, будут вынуждены временно отказаться от неё и продолжат снимать.
«Эти квартиры не освободятся и не смогут выйти на рынок, что поспособствует дальнейшему сохранению дефицита арендного жилья. В условиях недостатка предложения цены не опускаются, но и существенный рост вряд ли возможен — мы предполагаем их сезонное колебание, как обычно это бывает в сегменте найма. Конечно, сезонный фактор может быть ключевым в отсутствие новых социально-экономических потрясений и вызовов», — подытожила эксперт.
Спрос на ИЖС может вырасти
Максим Лазовский, владелец строительной компании «Дом Лазовского», назвал решение регулятора неожиданным. Также он предположил, что после таких новостей спрос на индивидуальные дома увеличится.
«Видно, что на Центробанк оказывается беспрецедентное давление. Да и вчерашнее выступление президента сыграло свою роль. Как отреагирует рынок недвижимости? На волне позитивного эффекта я вижу ситуативное увеличение спроса в праздничные дни — особенно на ИЖС. До конца зимы цены точно зафиксируются, коррекции не будет. Что будет дальше, пока прогнозировать затруднительно», — резюмировал девелопер.
Напомним, на предыдущем заседании, которое состоялось 25 октября, ЦБ повысил ключевую ставку сразу на 2 п. п., до 21% годовых. В сентябре ЦБ повысил ключевую ставку на 1 п. п., до 19% годовых. На заседании в июле регулятор поднял ставку сразу на 2 процентных пункта, до 18% годовых. До этого Центробанк длительное время сохранял ключевую ставку на уровне 16% годовых.
Первое в 2025 году заседание совета директоров Банка России по ключевой ставке намечено на 14 февраля.
