Разрешение на строительство или уведомление о нём: что нужно для ИЖС
До 4 августа 2018 года перед началом строительства жилого или садового дома нужно было оформлять разрешение на строительство. Эти слова до сих пор на слуху, а вот само разрешение уже не выдают, если вы не застройщик и не планируете строить многоквартирный дом.
Вместо разрешительного порядка теперь действует уведомительный: в муниципалитет нужно подавать уведомление о старте строительства. Но по факту суть не изменилась: вы всё так же спрашиваете, можно ли начать строить дом.
Существует два вида уведомлений:
1. Уведомление о соответствии (несоответствии) параметров планируемого строительства — основное уведомление. В нём вы рассказываете, что и как планируете строить.
2. Уведомление об изменении параметров планируемого строительства — дополнительное уведомление на случай изменений в уже согласованном проекте.
Если построить дом без подачи уведомления, то узаконить и поставить его на кадастровый учёт не получится — придётся обращаться в суд. До тех пор, пока он не вынесет решение, дом будет считаться самовольной постройкой.
А если местные власти также обратятся в суд, велика вероятность, что дом придётся сносить.
Не обойтись без этого документа и тем, кто хочет строиться в кредит — без него многие банки не выдают ипотеку на ИЖС.
Уведомление о соответствии понадобится и в случае, если вы в дальнейшем решите продать дом покупателю-ипотечнику. Его обязательно потребует банк, так как там содержится информация о том, по какой технологии, на каком фундаменте и из каких материалов строился объект, то есть уведомление позволяет оценить его качество.
На каких участках можно строить дом
Не все категории и статусы земель пригодны для жилищного строительства. Чаще всего дома строят на землях под индивидуальное жилищное строительство (ИЖС), для ведения личного подсобного хозяйства (ЛПХ) в границах населённых пунктов или на землях под ведение садоводства — всё это называется видами разрешённого использования земли (ВРИ).
Вид разрешённого использования (ВРИ) участка — характеристика, которая указывает, как им следует пользоваться и что на нём можно построить.
Узнать характеристики вашего участка можно, заглянув в выписку из ЕГРН или в свидетельство о регистрации права собственности — такие выдавались до 15 июля 2016 года. Ещё один вариант — посмотреть данные публичной кадастровой карты.
Но даже если земельный участок подходит для ИЖС, это не значит, что на нём можно построить всё, что заблагорассудится. Здание тоже должно соответствовать определённым характеристикам.
Требования к жилому дому:
- не более трёх этажей;
- не выше 20 м;
- капитальное сооружение с фундаментом и несущими стенами;
- общий для всех жильцов, то есть не разделён на блоки или квартиры.
Какие документы нужны для оформления строительства
Приведённый ниже список может дополняться в зависимости от региона и от ситуации. Лучше предварительно уточнить актуальный для вас перечень на сайте регионального МФЦ.
- Проект дома — нужен, если вы планируете строить дом площадью более 500 кв. м. Для его разработки придётся обратиться к архитектору.
- Уведомление о планируемом строительстве. В уведомлении надо указать свои личные данные, а также характеристики участка и будущего дома. Образец можно посмотреть здесь.
- План расположения дома на участке.
- Паспорт заявителя или доверенность от него и паспорт доверенного лица.
- Выписка из ЕГРН на участок — она может и не понадобиться, если сотрудники МФЦ найдут сведения в своей системе, но лучше захватить её с собой.
- Если собственников будет несколько, нужно нотариально заверенное соглашение об определении их долей в построенном доме.
Как подать уведомление
Есть три основных способа:
- На региональном портале госуслуг. В Москве — здесь.
- В МФЦ — подойдёт не любое отделение, лучше выяснить заранее.
- В местном комитете государственного строительного надзора — в Москве комитет находится по адресу Брянская улица, д. 9.
При подаче уведомления через портал госуслуг потребуется скан-копия паспорта.
Срок рассмотрения уведомления — не более 7 рабочих дней с момента подачи при личном обращении или онлайн и не более 9 рабочих дней при подаче через МФЦ.
Получив уведомление, чиновники должны проверить, соответствует ли задуманный вами дом действующим нормативам. Если в ответе вы видите слово «соответствует», значит можно спокойно строить. Если же речь там идёт о несоответствии, придётся устранить замечания и подать уведомление снова.
Могут ли власти запретить строительство
Если проект не соответствует действующим правилам строительства, ваше уведомление чиновники не примут. Устранив выявленные недочёты, его можно будет подать повторно.
Самые частые причины для отказа:
1. Участок не предназначен для строительства — например, он находится на земле для ведения личного подсобного хозяйства на полевых участках. Визуально такой участок может не вызывать вопросов, но по бумагам строить здесь нельзя.
В некоторых случаях вид разрешённого использования (ВРИ) земли можно изменить.
2. Особый статус земли — например, дом частично войдёт в водоохранную зону или будет расположен в историческом поселении. В выписке из ЕГРН указаны все ограничения: приаэродромные зоны, зоны ЗСО-2, территории в ведении Минкульта. Станет понятно, какие согласования необходимо пройти до подачи уведомления о строительстве.
3. Несоблюдение отступов от соседских заборов: от границ участка до дома должно быть не менее 3 м. Считать нужно не от фундамента, а от края ската кровли, причём это касается всех расчётов. Также важно учитывать расстояния до соседних зданий и соблюдать пожарную дистанцию: между каменными домами должно быть не менее 6 м, а между деревянными — не менее 15 м.
4. Неподобающее оформление участка — например, если человек не вступил в наследство или не провёл межевание земли.
5. Несоответствие дома требованиям закона: уведомление не согласуют, если постройка имеет четыре этажа или площадь свыше 500 кв. м, но при этом вы не представили проект.
6. Формальные ошибки — например, иногда выясняется, что вы обратились в МФЦ, который не оказывает данную услугу, неправильно заполнили уведомление или приложили не все необходимые документы.
Что делать дальше
Когда вам ответят, что дом соответствует всем принятым нормам, можете приступать к строительству. Само уведомление действительно в течение 10 лет, так что, если нет возможности строиться сразу, то старт стройки можно отложить. Но если в будущем вы решите как-то модифицировать проект, не забудьте направить в свой муниципалитет уведомление об изменении параметров планируемого строительства.
Как и основное уведомление, его можно подать:
- Через МФЦ.
- На портале госуслуг. В Москве — здесь.
- При личном визите в госстройнадзор.
После того как вы построите дом, надо будет всё тем же способом подать уведомление об окончании строительства. Образец можно посмотреть здесь.
К нему нужно также приложить технический план построенного дома.
Не пренебрегайте этим шагом — уведомление понадобится, когда вы будете ставить дом на кадастровый учёт.
Резюмируем
1. Уведомление о планируемом строительстве пришло на смену разрешению на строительство дома. Оформить его чуть проще — нужно собрать меньше документов. Но принципиальной разницы между новым и старым порядком нет.
2. Оформлять уведомление о строительстве жилого или садового дома нужно в обязательном порядке, иначе постройку признают самовольной и могут снести.
3. После того как вы получите от властей уведомление о соответствии строительства разрешённым нормативам, у вас будет 10 лет на то, чтобы возвести дом.
4. При внесении в проект изменений нужно будет подать новое уведомление.
5. Когда дом готов, в муниципалитет необходимо направить уведомление о завершении строительства и технический план постройки. Без них её не получится зарегистрировать.
За помощь в подготовке материала редакция благодарит владельца строительной компании «Дом Лазовского» Максима Лазовского.
